A expansão das plataformas digitais de hospedagem e a crescente utilização de imóveis para locações de curta duração têm provocado novos debates no Direito Condominial. A possibilidade de disponibilizar unidades residenciais para estadias temporárias, especialmente por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, trouxe à discussão os limites do direito de propriedade e a necessidade de preservação da destinação atribuída ao imóvel pela convenção condominial.
Nesse contexto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.121.055/MG, firmou entendimento de que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando acompanhada de reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, pode descaracterizar sua finalidade residencial.
O caso teve origem em ação proposta pela proprietária de um apartamento, buscava garantir o direito de continuar disponibilizando seu imóvel para estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia. Por outro lado, o condomínio defendia que essa forma de utilização, por não estar prevista em sua convenção, seria incompatível com a finalidade residencial do edifício.
A discussão envolve a necessidade de conciliar o direito de propriedade, assegurado pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, com as regras de convivência e a destinação estabelecida para o condomínio. Embora o proprietário tenha liberdade para utilizar e explorar economicamente seu imóvel, esse direito deve observar as limitações decorrentes da vida em coletividade.
Nos termos do art. 1.336, IV, do Código Civil, é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação, não podendo utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. A Lei nº 8.245/1991, por sua vez, admite a locação por temporada, mas a controvérsia analisada pelo STJ não se restringiu à duração dos contratos, considerando também a forma de exploração do imóvel.
Nesse sentido, é necessário distinguir a utilização ocasional da unidade para estadias temporárias de uma atividade reiterada e profissionalizada. A frequência das locações, a alta rotatividade de ocupantes, a exploração econômica contínua e a organização da atividade como serviço de hospedagem podem indicar uma alteração da finalidade originalmente atribuída ao imóvel.
A partir desses elementos, o STJ entendeu que a exploração econômica reiterada e profissionalizada por meio de contratos atípicos de curta estadia pode descaracterizar a destinação residencial da unidade. Nessa hipótese, a atividade não pode ser exercida livremente com base apenas no direito individual de propriedade, sendo necessária a previsão na convenção condominial, aprovada pelo quórum de dois terços dos condôminos.
O entendimento firmado pelo STJ no REsp 2.121.055/MG estabelece que a locação de curta duração não é, por si só, incompatível com a destinação residencial, mas sua exploração reiterada e profissionalizada, quando assumir
