A aquisição de imóveis na planta, muitas vezes realizada por meio de financiamento associativo, envolve a figura da “taxa de evolução de obra”
(também conhecida como “juros de obra”). Tal encargo, repassado ao promitente comprador pela instituição financeira, remunera o capital disponibilizado à construtora durante a fase de edificação.
Embora a cobrança seja lícita no período de construção contratualmente ajustado, sua manutenção após o prazo de entrega do imóvel,
incluindo o período de tolerância, configura desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva ao consumidor.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.729.593/SP, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema
996), pacificou a matéria, estabelecendo diretrizes vinculantes que responsabilizam o promitente vendedor pelo ônus do atraso e garantem a
reparação integral dos prejuízos do adquirente. Os contratos de promessa de compra e venda comumente preveem um prazo de entrega acrescido da cláusula de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos, cuja validade é reconhecida pelo ordenamento jurídico (Lei nº 13.786/2018). Contudo, findo o prazo contratual (prazo original mais a tolerância), a construtora incorre em mora (mora debitoris).
A partir desse momento, a manutenção da cobrança da taxa de evolução de obra é considerada ilegal, conforme estabelece a Tese 1.3 do Tema
996: “É ilícito o repasse dos ‘juros de obra’, ou ‘juros de evolução da obra’, ou ‘taxa de evolução da obra’, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
A fundamentação do STJ reside no entendimento de que a taxa de obra não se destina a amortizar o saldo devedor do imóvel, mas sim a remunerar o financiamento da construtora. Assim, obrigar o consumidor a arcar com esse custo por tempo indeterminado, em razão do inadimplemento exclusivo do fornecedor, configura vantagem manifestamente excessiva, vedada pelo Art. 39, V, e Art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A responsabilidade pelos encargos financeiros, após a mora, recai sobre a construtora. O atraso injustificado gera o direito à indenização pela
privação do uso do bem, sendo que a Tese 1.2 fixou a presunção de prejuízo ao adquirente, estabelecendo que: “O atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao aluguel que o adquirente deixaria de pagar ou que poderia ter obtido com a locação do imóvel.”
A jurisprudência majoritária tem adotado o parâmetro de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, como forma de ressarcimento pelos lucros cessantes presumidos. Assim, diante da ilicitude da cobrança, exsurge o direito à restituição dos valores pagos a título de taxa de obra após o prazo final de entrega, devendo essa restituição ser custeada pela construtora.
Ademais, a Tese 1.4 protege o consumidor do impacto inflacionário setorial: “O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de
compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil (ex: INCC), o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
O objetivo é impedir que o adquirente arque com a inflação do setor da construção civil (INCC), gerada pelo próprio atraso da construtora, sendo a
correção feita por índice de inflação geral (IPCA ou IGP-M), aplicando-se o fator que for menos oneroso ao consumidor. Para evitar a insegurança jurídica e a eterna prorrogação de prazos, a Tese 1.1 estabelece um requisito de forma e clareza: “Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer, de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
Portanto, o Tema 996 do STJ representa uma vitória significativa para o consumidor adquirente de imóveis na planta, conferindo efetividade ao
princípio da reparação integral e coibindo o abuso da posição dominante do promitente vendedor, sendo a via judicial o instrumento eficaz para cessar a cobrança indevida, obter o ressarcimento e restabelecer o equilíbrio contratual.
Sorência Madeira de Vasconcelos
Graduada em Direito pelo Instituto Camilo Filho
Pós-graduanda em Direito Tributário e Processo Tributário
Pós-graduanda em Direito do Agronegócio
Advogada
